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防雷设施成业主利益盲点

发布时间:2012-3-27 点击:2366
产权不明致全省九成小区防雷设施未按时检测 维修费用有望动用房屋维修基金
 平均每年637起雷灾事故,1.8亿元直接经济损失。与之相对应的,全省小区防雷设施检测率不足10%。这组江西省气象局公布的数据显示,小区防雷设施几成业主利益盲点。

  对此有关人士表示,防雷设施产权不明确,成为投入使用后无人管理的症结所在。“产权不明确,物业公司和业主之间互踢‘皮球’,谁也不愿意承担这笔维修费用。”

  而据新法制报记者了解,日前,我省就《江西省物业管理条例》草案召开了听证会,草案首次提及小区防雷设施的产权问题,明确其属于公用设备。

小区安装的防雷设施

  7年4460余起雷击事故

  直到现在,鹰潭市五洲花园小区居民依然还记得2011年的那起雷击事故。

  2011年7月8日,伴随着几声巨响雷鸣,居民家中开始断电,事后,许多居民发现家中的电脑、电视机坏了,电话、有线电视网也处于瘫痪状态,直接损失近1.2万元。

  5天后,萍乡市北桥郊区中学教师住宅楼遭雷击,击坏30台电视机,电脑10台,空调3台。

  调查表明,遭雷击的住宅小区,不是没有防雷设施,就是防雷设施年久失修,不但起不到防雷的作用,反而成了引雷装置。

  而据今年3月8日江西省气象局对外公布的一组数据显示,从2005年到2011年,全省共发生雷灾事故4460余起,因雷电灾害造成死亡387人,受伤249人。因雷电灾害造成直接经济损失平均每年达1.8亿元,间接经济损失无法估计。其中,2006年全省雷击死亡人数79人、2007年死亡人数则飙升到了141人,连续两年雷击伤亡人数居全国第一。

  九成小区没有按时进行防雷检测

  3月9日,在南昌象湖怡景花园小区,新法制报记者注意到,居民楼的楼顶虽安装了防雷装置,但居民在楼顶安装了大批太阳能,这些金属的太阳能比防雷设施高出了很多,这就使得防雷设施几乎失去了作用。该小区物业经理廖先生告诉记者,小区在验收时都进行了防雷检测,如果防雷检测不合格,小区也不能够验收。至于有没有每年都年检过,廖先生坦言没有进行过防雷检测,因为没有那么多人力和物力投入。

  而在南昌市青云谱区的魏玛峰尚小区,绝大多数业主对小区防雷装置检测状况不了解。“只听说过每年会检查水箱,但从没听过要检测防雷装置。”一名刘姓业主称。物业则表示,小区防雷设施有竣工验收合格证明,至于每年的防雷装置检测报告,他们无法提供,也不方便提供给记者。

  “经过我们调查,我省绝大部分住宅小区防雷设施在投入使用后,存在无人管理、年久失修等问题,真正做到按时检测防雷设施的小区,其所占的比例还不到一成。”3月13日,江西省雷电防护管理局局长胡根发告诉记者。

  产权不明确 日常维护互踢“皮球”

  “问题就出在防雷设施产权不明确,物业公司和业主之间互踢‘皮球’,谁也不愿意承担这笔维修费用。”据胡根发介绍,新建的小区其防雷装置与房屋主体工程是同时设计、同时施工、同时验收和投入使用的,可以说在投入使用的前期,防雷设施不存在任何问题,关键就出在后续的维护上。

  在检查的过程中,他们就发现许多防雷装置经风吹、日晒、雨淋、锈蚀和雷击,其功能不断下降甚至失效,原因在于防雷装置产权单位、使用单位未指定专人负责做好防雷装置的日常维护工作。

  一些物业公司表示,物业公司的职责是维护业主的人身和财产安全,防雷设施的维护并不属于物业公司的任务,防雷设施一旦出现了问题,应该由业主自己去解决。而业主则认为自己交了物业管理费,这其中就包括了防雷设施的维修和维护,应该由物业公司来承担。

  “因为产权不明确,物业公司和业主之间互相扯皮。”胡根发说,这也是小区防雷装置检测率不足一成的一个主要原因。另外,一些单位防雷安全意识淡薄,防御知识缺乏,他们总认为“天灾”不可抗拒,“雷击事故难免”等为由,不接受防雷装置安全检测。

  随着城市高层建筑不断出现和电子设备的增多,现在防雷已经不仅防直击雷,更要防侧击雷、感应雷。过去单纯在建筑顶端架个避雷针的措施已经远远不够了,建筑物需要包括接闪器、引下线、接地装置等一系列的防雷装置。因此,年检尤为重要。

  防雷设施维修费用谁出?

  在部分开发商和物业公司看来,对防雷设施进行年检确实很有必要,当然前提是明确防雷设施的产权关系。

  南昌中兴和园小区开发商郭总经理称,防雷设施应该属于公共设施的一部分,出问题时,业主委员会或物业公司原本就可以动用房屋维修基金,因为防雷设施的使用是长期性的,存在一个后续的检修和维护问题,否则,没有人愿意出钱。

  郭总经理告诉记者,他们会要求物业公司人员上楼顶检查防雷设施,但限于专业知识缺乏,物业人员也只能给防雷设施做一些表面的维护。为此,郭总经理建议,相关职能部门应该给物业公司一定的培训和指导,以便物业人员更好地对防雷设施进行检修和维护。

  南昌保集半岛物业公司奚经理则表示,小区的防雷设施应该纳入公共设施的一部分,这样,开发商和物业部门就可套用对小区公共设施的维护和管理办法,对防雷设施进行维护和检查。

  奚经理建议,防雷设施在5年后出现了问题,物业公司在履行一定的法律程序后,可以动用房屋维修基金。

  立法明确防雷设施产权

  日前,《江西省物业管理条例》草案(简称《草案》)举行了听证会,《草案》第一次提及防雷设施的产权问题。

  据悉,博弈多方对于防雷设施的属性已经达成了共识:防雷装置应明确为小区共用设备。有关人士对此做了解读,“一旦防雷装置出现了问题,需要维护的时候,管理部门可以动用房屋维修基金。”

  “在《草案》征求意见稿之前,防雷装置的产权是不明确的,比较含糊。这次,在公用设备一栏中将防雷装置纳入其中。”胡根发称,待《草案》正式通过后,那么小区物业部门就是防雷设施的管理部门,有责任维护好小区的防雷设施,定期安排专人进行检查和维修。

  对于小区业主来说,在不久的将来,防雷设施的维修检测难题将有望解决。

  针对住宅小区防雷设施检测率低的现状,日前,省气象局在《草案》征求意见函中建议:今后,防雷工作将纳入物业服务企业的日常管理内容,设立防雷检测档案,并建立定期自查与委托专业机构检测相结合的年度检测制度。

  凡未按照国家有关规定安装防雷装置、已有防雷装置检测不合格或既不自查也不委托专业检测的,气象主管部门应通知业主大会(业委会)及其物业限期整改,限期未改正的,气象部门将联合房地产部门进行行政执法。对造成损失的,业主、业主大会(业委会)及其小区物业应当承担相应的责任。

  “今后,我们将会开展小区防雷设施专项检查工作。”胡根发表示,鉴于小区防雷设施不容乐观,以及江西省是雷电灾害多发区、重灾区这样一个现实,小区物业管理部门应该建立防雷检测档案。一旦出现了伤亡事故,建立了防雷检测档案的小区,其责任就会很明确。

  雷击伤害引发责任划分

  产权及维护责任明确了,那么,一旦发生雷击事故,由谁来承担责任?

  江西法报律师事务所律师肖文军认为,通常情况下,雷击属于自然灾害,其造成的损失由居民自己承担。同时,社区居民可通过购买保险公司提供的专门涉及雷电、地震等自然灾害的特定保险品种,对家庭财产进行投保。

  当然,这也不是一概而论的。如果经过相关部门检测鉴定后,雷击事故是因为住宅防雷设施建造不符合规定或维护不当导致,那应由开发商或物业公司来承担相应责任。

  3月1日正式实施的《江西省雷电灾害防御办法》明确规定,对于防雷设施,使用单位应当做好日常维护工作,否则,县级以上气象主管机构有权责令改正,给予警告,拒不改正的,可以并处1000元以上10000元以下罚款。

  □文/首席记者余桂华□图/记者韩长明

 
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